旭辉城三期业主大会即将召开，我们现在要做好宣传工作，要动员旭辉城三期家家户户都积极参加业主大会投票工作。为了更好地做好宣传工作，我们要逐步明确我们小区召开业主大会的必要性和紧迫性，具体如下几点：

  （一）我们旭辉城三期前期物业服务合同是2015年4月签订的，2018年4月到期了。由于我们小区到今天都没有召开业主大会，没有选聘或者续聘物业公司，永升物业公司还在继续提供物业服务，所以前期物业合同继续有效，是不定期合同，当事人可以每时每刻解除前期物业合同。但是，我们业主要解除前期物业合同，必须要召开业主大会，要有双三分之二业主参与投票，才能解除前期物业合同。

  （二）旭辉城三期前期物业合同中，物业费是定的市场调节价，是每月每平方米2.5元。（随后签订的前期物业服务协议，物业费定的是每月每平方米2.2元，另外增加了公摊水电费）。前期物业合同中的物业服务等级标准是空白，没有内容，物业费缺乏定价依据。所以，物业费每月每平方米2.2元是超级忽悠价。即使永升物业提供的物业服务的品质的非常差，他们也要按2.2元收费，因为合同中没有物业服务等级标准的内容。

  2016年9月，重庆市政府（2015）36号文件，在重庆市主城区全方面实施。36号文件规定要开始实施《重庆市物业服务等级标准》及超级标准。但是，36号文件对2016年9月前签订的合同没有约束力。旭辉城三期永升物业可以不执行《重庆市物业服务等级标准》及超级标准。所以，物业费仍然是超级忽悠价。

  近两年，旭辉城三期物业服务的品质越来越差，主要的表现在：塑胶田径运动跑道近1000平方米大面积严重毁坏多年失修。篮球场、羽毛球场、乒乓球场塑胶地面严重毁坏多年失修。草坪大面积枯萎，草坪里有很多杂草、垃圾和狗粪。树木花草干萎枯死的很多没有补栽。小区主干道和广场地面冲洗周期太长，一个多月才冲洗一次。小区门岗可以随意进入，小区巡逻白天几乎没有。

  本来物业费是超级忽悠价，加之物业服务的品质又很差，这样就形成了质价严重不符。物业费每月每平方米2.2元就成了超级虚高忽悠价。

  2023年出台的重庆市政府（2023）104号文件，在2024年6月1日开始实施。根据这一个文件，住宅前期物业服务费实行政府指导价。但是，这一个文件对于2024年6月1日以前签订前期物业服务合同的物业公司没有约束力。所以，旭辉城三期仍然按超级虚高忽悠价收取物业费。

  那怎么才能把超级虚高忽悠价的物业费降下来，同时把物业服务的品质提升上去呢？那就是必须要成功召开业主大会。

  只要召开业主大会成功，不管是解聘永升物业公司，还是续聘永升物业公司，前期物业合同都要作废的，都要重新签订物业服务合同的。在重新签订物业服务合同时，我们业主可以再一次进行选择适合我们小区情况的物业费，例如每平方米1.5元左右的价格，然后通过业主大会确定下来，这样，降低物业费的目标就实现了。同时，在解聘永升物业公司后，在选聘新的物业公司时，可以选聘优良的物业公司，从而提升物业服务质量。

  （三）我们旭辉城三期公摊水电费是前期物业服务协议中规定的，协议中规定按据实收取，实际执行是每户每月10元。重庆市政府2015年36号文件规定取消公摊水电费，但是由于36号文件，是在2016年9月才在重庆市主城区全方面实施，对旭辉城三期永升物业没有约束力。所以，我们小区公摊水电费还在继续收取。只要召开业主大会解除了前期物业合同，公摊费就取消了。

  （四）我们旭辉城三期物业公布的公共收益数据少得可怜。从2017年到2023年，我们小区的公共收益总额是599218.33元，属于业主的是403175.75元。我们小区的公共收益，从物业公布的数据分析来看，连傻瓜都不会相信。我们小区有楼栋电梯57个，从2017年到2023年，57个楼栋电梯广告位出租收益，加上楼栋楼道广告位出租收益，小区出入口广告位出租收益，游泳池出租收益，停车场出租收益，地下车库出租收益等等，公共收益总额数据肯定远超于物业公布的数据。

  在业主大会召开成功后，我们小区业主就可以邀请第三方机构，对我们小区公共收益做全面审计，我们业主代表也要参与审计的工作中去。这样，我们就能够把从2017年以来的公共收益真实数据搞清楚，把本该属于我们业主的收益拿回来分给全体业主们。

  综上所述，只要业主大会召开成功，就能够降低物业费和取消公摊费，就能够把公共收益真实数据查清楚，也能够提升物业服务质量。

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